یکی از مشکلاتی که در نظام حقوقی ایران در ارتباط با ثبت املاک وجود دارد این است که با وجود تعداد زیادی از املاک و ساختمان‌هایی که در مالکیت اشخاص هستند برخی از آنها سند رسمی مالکیت ندارند،  این موضوع علاوه بر اینکه ، مشکلات عملی در نقل و انتقال ایجاد کرده ، مانع بهره‌برداری قانونی و اقتصادی از ملک نیز شده است.

قانونگذار برای حل این مشکل، قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی را در سال ۱۳۹۰ تصویب کرده که مطابق این قانون، مالکان می‌توانند با طی مراحل قانونی، درخواست صدور سند رسمی کنند.

مراحل صدور سند مالکیت برای ساختمان‌های فاقد سند رسمی

۱. تقدیم درخواست به اداره ثبت

برابر ماده ۱ قانون تعیین تکلیف اراضی ، مالک یا قائم‌مقام قانونی او ابتدا باید به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه نماید و از طریق سامانه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک درخواست خود را ثبت کند.

مدارک لازم برای درخواست صدور سند مالکیت

1. شناسنامه و کارت ملی متقاضی
2. مدارک مثبت تصرف و مالکیت از جمله قولنامه عادی، مبایعه‌نامه، گواهی شهرداری، قبوض انشعابات و ...

۲. بررسی اولیه و تشکیل پرونده

برابر ماده ۲ قانون مزبور ، اداره ثبت پس از درخواست متقاضی  مالکیت ، بررسی های لازم را انجام داده و تصمیم مقتضی اتخاذ می نماید.

1. نخست باید درخواست ، مشمول قانون باشد
2. تحقیق و بررسی درباره این موضوع که ملک از اراضی ملی ،  منابع طبیعی یا اراضی دولتی نباشد

در صورت احراز شرایط مذکور ، پرونده تشکیل و به هیأت حل اختلاف ارجاع داده می‌شود.

۳. ارجاع به هیأت حل اختلاف

برابر مواد ۳ و ۴ قانون مذکور پروند پس از تحقیق و بررسی های لازم به هیأت حل اختلاف ارجاع می شود.

هیأت حل اختلاف متشکل از:

1.  یک قاضی به انتخاب رئیس قوه قضاییه،
2.  رئیس اداره ثبت یا نماینده او،
3.  نماینده وزارت راه و شهرسازی.

وظیفه هیأت حل اختلاف

بررسی دلایل مالکیت متقاضی، شنیدن اظهارات طرفین اگر اعتراضی شده باشد و اتخاذ تصمیم.

۴. آگهی عمومی

برابر ماده ۵ قانون مذکور ، برای اطلاع عموم و حفظ حقوق اشخاص ثالث، خلاصه‌ای از درخواست در روزنامه کثیرالانتشار محل وقوع ملک منتشر و نصب می‌شود.

مهلت اعتراض یک ماه از تاریخ انتشار آگهی است. پس اگر کسی به ثبت درخواست مالکیت ملک مزبور اعتراضی داشته باشد باید در مهلت قانونی اقدام نماید.

۵. رسیدگی به اعتراضات

برابر ماده ۶ قانون ، چنانچه در مهلت مقرر، شخص یا اشخاصی به مالکیت متقاضی اعتراض کنند:

هیأت به موضوع رسیدگی می‌کند و رأی می‌دهد. در صورت اعتراض به رأی هیأت، موضوع در دادگاه عمومی حقوقی محل قابل طرح است.

۶. صدور رأی هیأت و ابلاغ به اداره ثبت

برابر ماده ۷ قانون در صورتی که اعتراضی نسبت به درخواست مالکیت نشده باشد ، یا پس از رسیدگی به اعتراضات، هیأت رأی نهایی خود را مبنی بر تأیید یا رد تقاضای تبت مالکیت صادر می‌نمابد. و در صورت تأیید مالکیت، رأی به اداره ثبت محل ابلاغ می‌شود.

۷. صدور سند مالکیت رسمی

برابر ماده ۸ قانون ، اداره ثبت با استناد به رأی قطعی هیأت، سند مالکیت تک‌برگ رسمی برای متقاضی صادر می‌ کند.

نکات حقوقی کاربردی درباره صدور سند مالکیت

• توجه داشته باشید که قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی شامل تمامی ساختمان‌ها و اراضی فاقد سند رسمی می‌شود، بجز املاک و اراضی در محدوده اراضی ملی یا دولتی.
• در صورت فوت مالک ، وراث می‌توانند با ارائه گواهی انحصار وراثت و مدارک لازم، درخواست صدور سند به نام خود نمایند.
• توجه داشته باشید که صدور سند رسمی مالکیت ، برای نقل‌وانتقالات قانونی، رهن‌گذاشتن و استفاده از تسهیلات بانکی ، برای مالک ضروری است پس برای جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی و اطاله دادرسی بهتر است مراحل صدور سند مالکیت را با مشاوره یک وکیل یا مشاور حقوقی متخصص انجام دهید تا زودتر به نتیجه برسید.

نتیجه‌گیری

قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی، یکی از مهم‌ترین اقدامات قانونگذار با هدف نظم‌بخشی به وضعیت مالکیت املاک در ایران است. با اجرای صحیح این قانون، مالکان می‌توانند با طی مراحلی مشخص، سند رسمی مالکیت دریافت کرده و از مزایای قانونی مالکیت بهره‌مند شوند.

در ادامه نوشتار بخشی از سخنان مسئول ثبتی مربوطه در ارتباط با موضوع نوشتار را آورده ایم توجه کنید:

سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مراحل صدور سند مالکیت در اجرای قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی را تشریح کرد.

درباره مراحل صدور سند مالکیت در اجرای قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب ۲۰ /۹ /۱۳۹۰ گفت:

این قانون برای رفع مشکلات ثبتی املاک و اراضی فاقد سند مالکیت که با قولنامه‌های عادی مورد معامله واقع شده‌اند و نیز مفروز و مجزی کردن املاکی که در محل به صورت مفروز در تصرف اشخاص است ولی با سند مالکیت مشاعی مورد معامله واقع شده‌اند، است. در اصل برای شش دانگ کردن اسناد مالکیت مشاعی مفروز التصرف به تصویب رسید و در اجرای این قانون از ابتدا تاکنون ۴۹۲۳۹۱۵ فقره پرونده تشکیل و رسیدگی شده و ۲۲۹۰۷۷۵ فقره رای مثبت از هیأت‌های موضوع این قانون نیز صادر و منجر به صدور سند مالکیت گردیده است.

وی افزود: صدور سند مالکیت نسبت به یک ملک یعنی تثبیت مالکیت شخص یا اشخاص در آن ملک با قید حدود، مساحت، نوع ملک، کاربری، حقوق ارتفاقی و... مشخص شده در سند مالکیت. بنابراین مردم برای تثبیت مالکیت خود باید نسبت به ثبت ملک و اخذ سند مالکیت اقدام نمایند.

از مزایای داشتن سند مالکیت می‌توان به اثبات مالکیت، تسهیل معاملات مربوط به ملک ،حفظ امنیت حقوقی و قضایی معاملات، امنیت در سرمایه‌گذاری، جلوگیری از معاملات معارض، پیشگیری از جرائمی مانند فروش مال غیر، مزاحمت ملکی، تصرف غیر قانونی، تغییر کاربری بدون مجوز و کلاهبرداری اشاره کرد.

در نتیجه به توصیه سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور:

شهروندان اگر ملکی دارند که فاقد سند مالکیت است، دو حالت برای ملک شان متصور است یکی اینکه ملک مورد تقاضا هیچ سابقه ثبتی ندارد و دیگری اینکه ملک دارای سابقه ثبتی بوده ولی با قولنامه و بیع نامه عادی مورد نقل و انتقال واقع شده است.

که در هر حالت باید اقدام به درخواست صدور سند نمایند.

وقتی ملک هیچ سابقه ثبتی ندارد:

در این حالت متقاضی می‌تواند با ارائه مدارک و مستندات اثبات‌کننده مالکیت مانند قولنامه عادی، مبایعه نامه، گواهی حصر وراثت و... به انضمام نقشه ملک و استشهادیه شهود مبنی بر تصرفات بلامعارض ملک توسط متقاضی یا همان مستدعی ثبت، نسبت به تقاضای ثبت ملک خود در اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک اقدام نماید.

در این صورت پس از بررسی سوابق ثبتی و معاینه محل توسط مامورین ثبت و احراز تصرفات مالکانه متقاضی ثبت، اظهارنامه ثبتی ملک تنظیم و با انجام عملیات مقدماتی ثبت مانند انتشار آگهی‌های نوبتی و تحدیدی و سپس تحدید حدود ملک، سند مالکیت ملک مورد تقاضا به نام متقاضی صادر می‌شود.

اگر ملک دارای سابقه ثبتی بوده ولی با قولنامه و بیع نامه عادی مورد نقل و انتقال واقع شده :

در این حالت متقاضی پس از تهیه نقشه دارای مختصات جغرافیایی یا (UTM) از ملک مورد درخواست تحت سامانه شمیم توسط نقشه برداران سازمان نظام مهندسی و یا نقشه برداران برون سپار دارای کد SSBR از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، نقشه مزبور و مدارک و مستندات مالکیت ملک خود را در سامانه sabtemelk. ssaa.ir بارگذاری و تصویر مدارک برابر با اصل شده را به نشانی اداره ثبت اسناد و املاک وقوع ملک خود از طریق پست ارسال نمایند و در این صورت پس از بررسی‌های اولیه، هیأت موضوع قانون تعیین تکلیف به درخواست متقاضی رسیدگی و با احراز تصرفات مالکانه متقاضی و تطبیق مستندات ارائه شده با سوابق ثبتی و استعلامات لازم نسبت به صدور رأی اقدام می کند.

و رای صادره در دو نوبت به فاصله ۱۵روز در روزنامه‌های کثیرالانتشار و محل منتشر و پس از گذشت مهلت اعتراض (دو ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی)، در صورت عدم وصول اعتراض نسبت به صدور سند مالکیت حدنگار ملک به نام متقاضی اقدام می‌شود.

همچنین اگر ملک مشاعی باشد در صورت تعدد مالکین مشاعی پلاک و عدم دسترسی به سایر مالکین مشاعی، از طریق قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی، تقاضای سند مالکیت مفروز و شش دانگ ملک خود را بنماید که در این صورت نیز هیأت پس از بررسی تناسب تصرفات شخص با میزان مالکیت مشاع وی و تطبیق موضوع با ماده یک قانون تعیین تکلیف با صدور سند مالکیت شش دانگ ملک مورد تقاضا با ابعاد و مساحت موجود موافقت می‌نماید.

همچنین امکان دریافت مشاوره آنلاین حقوقی و دریافت برخی خدمات حقوقی از طریق پیوند زیر برای شما فراهم می‌باشد.