یکی از حقوق مهمی که خریداران و فروشندگان باید آن را بدانند داشتن حق حبس در معاملات ملکی است. در این نوشتار نکات کاربردی مهمی درباره حق حبس در معاملات ملکی را بیان می کنیم.

حق حبس یک حق قانونی برای طرفین قرارداد است که با استفاده از آن طرفین عقد اجرای تعهد خود را موکول به اجرای تعهد دیگری می نمایند. به عنوان مثال در عقد بیعِ ملک ، خریدار می تواند پرداخت پول را به تحویل ملک یا تنظیم سند رسمی منوط کند و فروشنده ، تحویل ملک را به تسلیم پول موکول نماید.

شرایط اعمال حق حبس در معاملات ملکی

وجود تعهدات متقابل و همزمان

حق حبس در عقود معوض که دو تعهد در مقابل هم قرار دارند و هر دو تعهد حال هستند ایجاد می شود یعنی اگر برای تسلیم ثمن معامله یا تحویل ملک ، زمان خاصی معین شده باشد (موجل باشد) برای طرفین در معامله، حق حبس ایجاد نخواهد شد.

عدم وجود شرط خلاف یا اسقاط حق حبس

حق حبس قابل اسقاط است و طرفین می توانند با توافق یکدیگر حق حبس خود را ساقط کنند. به عبارتی دیگر حق حبس لازمه اطلاق عقود معاوضی است یعنی در صورتی که طرفین شرطی مخالف با آن در قرارداد ننوشته باشند یا آن را ساقط نکرده باشند، وجود خواهد داشت.

قابل اجرا بودن تعهد طرف مقابل هم شرط تحقق حق حبس است.

حق حبس در قانون مدنی

حق حبس در واقع تضمین اجرای صحیح قرارداد است.

تعهدات ناشی از قراردادها اصولا باید با حسن نیت طرفین و با توافق طرفین اجرا شود.

برابر ماده ۳۷۷ قانون مدنی:

«هر یک از بایع و مشتری حق دارد از تسلیم مبیع یا ثمن خودداری کند تا طرف دیگر حاضر به تسلیم شود، مگر آن که مبیع یا ثمن مؤجل باشد.»

بنابراین اگر دو تعهد هم‌زمان و متقابل باشند ، هر طرف می‌تواند از انجام تعهدش خودداری کند تا طرف مقابل به تعهدش عمل نماید.

آثار حق حبس در معاملات ملکی

فروشنده می‌تواند از تحویل یا تنظیم سند رسمی خودداری کند تا خریدار ثمن را بپردازد.

خریدار می‌تواند از پرداخت تمام ثمن خودداری کند تا فروشنده ملک را تحویل دهد یا سند رسمی را تنظیم نماید.

اگر دعوایی هم در این باره طرح شود در بسیاری از آراء دادگاه‌ها، حق حبس به‌عنوان یک دفاع مؤثر در برابر الزام به ایفای تعهد شناخته می شود.

همچنین امکان دریافت مشاوره آنلاین حقوقی و دریافت برخی خدمات حقوقی از طریق پیوند زیر برای شما فراهم می‌باشد.