اثر بیع انتقال مالکیت مورد معامله به خریدار در ازای دریافت ثمن است البته ممکن است تمام ثمن به صورت نقدی و یا بخشی از آن به صورت نقدی و بخشی دیگر به صورت غیر نقدی  پرداخت شود. در هر حال برای پرداخت ثمن معامله  برابر ماده ۱۰ قانون مدنی، طرفین هر توافقی که خلاف صریح قانون نباشد می توانند انجام دهند.

در فرض ما بیعی انجام شده که ثمن آن علاوه بر وجه نقد ، یک قطعه زمین است و مسلما حالا برای انجام تعهد خریدار علاوه بر پرداخت وجه نقد مقرر، باید سند رسمی زمینی را که به عنوان ثمن تعیین شده به طرف دیگر انتقال دهد؛ اما موقع انجام تعهد و انتقال رسمی سند معلوم می شود زمین مزبور سند رسمی ندارد در نتیجه انتقال زمین (ثمن) عملا امکان ندارد.

با توجه به مواردی که بیان کردیم در این نوشتار می خواهیم آثار حقوقی عدم امکان انتقال رسمی ثمن غیرنقدی در قرارداد بیع ، وضعیت حقوقی بیع ، خیارها و مسئولیت جبران خسارات آن را بررسی کنیم.

در معاملات ملکی گاهی ثمن معامله به صورت مرکب تعیین می‌شود یعنی بخشی از ثمن نقدی (پول یا چک) و بخش دیگر آن غیرنقدی (مانند واگذاری زمین یا ملک) است.

در چنین حالتی مهمترین چالشی که ممکن است وجود داشته باشد زمانیست که بخش غیرنقدی ثمن قابلیت انتقال رسمی نداشته باشد، پرسش اصلی این است که :

• در صورت عدم امکان تنظیم سند رسمی برای ثمن غیرنقدی، فروشنده چه حقوق و اختیاراتی خواهد داشت و چگونه می‌تواند جبران خسارت خود را مطالبه کند؟

ماهیت قرارداد و ثمن مرکب

برابر ماده ۳۳۸ قانون مدنی بیع عبارت است از «تملیک عین به عوض معلوم». بنابراین، حتی اگر ثمن ترکیبی از پول و مال غیرنقد باشد، باز هم قرارداد بیع محسوب می‌شود.

که در این حالت، زمین به عنوان بخشی از ثمن معامله محسوب می‌شود.

وصف سند رسمی در ثمن غیرنقدی:

اگر در قرارداد نوشته شده باشد که زمین‌های موضوع ثمن دارای سند رسمی هستند و باید در دفترخانه منتقل شوند، این شرط به عنوان شرط ضمن عقد محسوب می‌ شود. و برابر ماده ۲۳۵ قانون مدنی:

هر گاه شرطی که در ضمن عقد شده‌ است، شرط صفت باشد و معلوم شود آن صفت موجود نیست کسی که شرط به نفع او شده‌ است خیار فسخ خواهد داشت.

پس برای کسی که شرط به نفع او شده دو راه وجود دارد:

1.  حق فسخ با اعمال خیار تخلف از شرط
2.  بقا بر عقد و مطالبه عوض نقدی

بنابراین اگر فروشنده نخواهد بیع را با استناد به خیار تخلف از شرط فسخ کند می‌تواند معادل بهای زمین‌ را از خریدار مطالبه کند.

مسئولیت جبران خسارت

نکته مهمی که وجود دارد اینست که تنها با دریافت وجه معادل زمین‌ ، لزوماً خسارات فروشنده جبران نمی‌ شود.

برابر ماده ۲۲۱  قانون مدنی:

هرگاه متعهد تعهد خود را اجرا نکند، علاوه بر انجام عین تعهد (یا پرداخت بدل آن)، مسئول جبران خسارات ناشی از عدم انجام به‌موقع یا کامل تعهد خواهد بود.

بنابراین، فروشنده می‌تواند علاوه بر مطالبه بهای زمین‌، خساراتی مانند کاهش ارزش پول، هزینه‌های ناشی از مراجعات اداری و حتی افزایش قیمت احتمالی ملک را از طریق طرح دعوای حقوقی و کارشناسی رسمی دادگستری مطالبه نماید.

توصیه می کنیم برای مطالبه حقوق خود ابتدا با ارسال اظهارنامه رسمی، طرف مقابل را به اجرای تعهد یا پرداخت معادل نقدی و خسارات وارده دعوت کنید. اما در صورت خودداری او ، می‌توانید با طرح دادخواست در دادگاه حقوقی، وجه معادل زمین‌ و خسارت تأخیر یا ضرر و زیان ناشی از تخلف را درخواست نماید.

آنی مشاور پیشنهاد می کند پیش از امضای هر قراردادی حتما با مشاور حقوقی یا وکیل دادگستری مشورت کنید تا در آینده متحمل ضرر و زیان هنگفتی نشوید.

توجه داشته باشید اگر در قرارداد وجه التزام برای عدم انجام تعهدات قراردادی ذکر شده باشد دادگاه به همان میزان تعیین‌شده حکم خواهد داد. در غیر این صورت، میزان خسارت با جلب نظر کارشناس رسمی برآورد خواهد شد.

نتیجه‌گیری

عدم امکان انتقال رسمی ثمن غیرنقدی در قرارداد بیع، از جمله مواردی است که موجب ایجاد حق فسخ برای فروشنده می‌شود. با این حال اگر فروشنده نخواهد فسخ کند، می‌تواند معادل نقدی ثمن ، خسارت ناشی از تأخیر در تسلیم ثمن و ... را برابر قواعد عمومی مسئولیت قراردادی (ماده ۱ قانون مسئولیت مدنی و ماده ۲۲۱ قانون مدنی) و خسارات ناشی از عدم اجرای اصل تعهد را نیز دریافت نماید.

همچنین امکان دریافت مشاوره آنلاین حقوقی و دریافت برخی خدمات حقوقی از طریق پیوند زیر برای شما فراهم می‌باشد.