پیامدها و راه‌حل‌های قانونی سند معارض

زمانی که برای یک ملک غیرمنقول با پلاک ثبتی و حدود مشخص بیش از یک سند مالکیت رسمی صادر شده باشد طوری که مفاد این اسناد با هم قابل جمع نباشند در واقع این اسناد معارض محسوب می شوند.

به عبارتی دیگر ، وقتی تمام یا بخشی از یک ملک به نام دو شخص متفاوت ثبت شده باشد موضوع سند معارض پیش می آید. این وضعیت امنیت حقوقی معاملات را تهدید کرده و نظم عمومی را مختل می کند.

مهمترین اثر معارض بودن اسناد، متزلزل شدن پایه های نظام ثبتی کشور می باشد.

راه‌حل‌های قانونی برای رفع تعارض

۱- رسیدگی اداری اولیه توسط هیأت نظارت ثبت.

۲- رسیدگی قضایی و تعیین تکلیف قطعی توسط دادگاه.

مراحل کلی رفع تعارض

کشف تعارض و رسیدگی اداری

وقتی اداره ثبت اسناد و املاک تعرض دو سند را کشف می کند برای رسیدگی پرونده تشکیل می‌دهد.

سپس موضوع برابر بند ۵ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت به «هیأت نظارت ثبت» ارجاع می‌شود.

این هیأت پس از بررسی مدارک (سوابق ثبتی، نقشه‌ها، صورت‌جلسات)، رأیی صادر می‌کند..

اداره ثبت موظف است این رأی را به مدت ۲۰ روز در تابلوی اعلانات نصب کند. این اعلان هم جنبه اطلاع‌رسانی دارد و هم مهلت‌های قانونی بعدی از همین تاریخ شروع می‌شود.

تکلیف دارنده سند جدیدتر (مؤخرالصدور)

اصولا سندی که اول ثبت شده صحیح و معتبر است ولی دارنده سند معارض موخرالصدور هم حقوقی دارد پس باید به محض اعلام تعارض، دارنده سند جدیدتر (مؤخرالصدور) ظرف ۲ ماه به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه و دادخواست ابطال سند معارض را تقدیم نماید. تا بررسی های لازم انجام شود در این صورت مطابق رای دادگاه یکی از اسناد موجود صحیح و دیگری باطل اعلام می شود هرچند ممکن است تعارض جزئی بوده و اسناد موجود هر دو تصحیح شوند.

شما به عنوان دارنده سند موخرالصدور اگر این مهلت مهم را از دست بدهید، سند شما دیگر هیچ اعتبار و قابلیت استنادی در هیچ مرجع رسمی را (بانک، دفترخانه، دادگاه) نخواهد داشت.

رسیدگی قضایی و ابطال سند معارض

موقع رسیدگی به دعوای تعارض در دادگاه عمومی حقوقی ، در این مرحله ، دارنده سند قدیمی‌تر با ارائه مدارک نقشه‌های ثبتی، سوابق معاملات ، صورت‌جلسات و... سعی در اثبات حق خود می‌کند.

اما دادگاه در اغلب موارد با کمک کارشناس متخصص امور ثبتی و نقشه‌برداری، موضوع را بررسی می‌کند.

در این صورت اگر صحت سند قدیمی‌تر احراز شود، دادگاه حکم به ابطال سند جدیدتر یعنی سند معارض را  صادر می کند.

نکات مهم و کاربردی برای مردم و ذی‌نفعان

1. آنی مشاور توصیه می کند پیش از خرید هر ملکی، ابتدا از اداره ثبت استعلام بگیرید و سوابق تحدید حدود و نقشه‌های دقیق (UTM) ملک را نیز بررسی کنید.
2. اگر مالک ملک هستید، تابلو اعلانات اداره ثبت و سامانه‌های آن را پیگیری کنید.
3. اگر از تعارض اسناد مطلع شدید و دارنده سند جدیدتر هستید حتما ظرف مهلت ۲ ماه به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه و دادخواست ابطال سند معارض را تقدیم کنید.
4. اقدام بعدی که پس از آگاهی از تعارض اسناد باید انجام دهید این است که دیگر معامله ای روی آن ملک انجام ندهید.

نقش اداره ثبت در تعارض اسناد

می توان گفت کشف تعارض هم در صلاحیت اداره ثبت است و هم از تکالیف قانونی این سازمان می باشد.

همچنین پس از اثبات تعارض و صدور رای در این خصوص ، اجرای آرای مربوطه و اطلاع‌رسانی به اشخاص بر عهده اداره ثبت محل وقوع ملک می باشد.

نقش هیأت نظارت در تعارض اسناد

در مرحله اول ، رسیدگی اداری و صدور رأی درباره تعارض اسناد برعهده هیات نظارت ثبت می باشد.

وظیفه دفاتر اسناد رسمی درباره تعارض اسناد

دفاتر اسناد رسمی موظفند پس از اعلام تعارض ، معاملات بر روی سند معارض را متوقف نمایند.

نقش دادگاه عمومی حقوقی در صورت احراز تعارض اسناد

بعد از طی مراحل اداری مربوط به تعارض اسناد در اداره ثبت و رای هیات نظارت ثبت در خصوص وجود تعارض در اسناد مالکیت، رسیدگی ماهوی نهایی در دادگاه انجام گرفته و حکم ابطال سند معارض بوسیله دادگاه صادر می گردد.

مرحله اجرای حکم دادگاه

پس از اینکه دادگاه حکم قطعی در خصوص تعارض اسناد صادر نمود مراتب به اداره ثبت ابلاغ می گردد و اداره ثبت موظف است:

    ۱.  دفتر املاک را اصلاح کند.

    ۲.  مراتب ابطال را در ستون ملاحظات ملک درج نماید.

    ۳.  نتیجه را به تمام دفاتر اسناد رسمی و سامانه‌های ثبتی ابلاغ نماید تا از معاملات بر مبنای سند باطل شده جلوگیری شود.

شما عزیزان می‌توانید برای وکالت یا دریافت مشاوره حقوقی و یا سفارش تنظیم لایحه و دادخواست ، تنظیم اظهارنامه آنلاین و دفاعیات حقوقی و دریافت دیگر خدمات حقوقی از مشاوران، کارشناسان و وکلای متخصص در «آنی مشاور» از ساعت ۱۰ تا ۱۷ روزهای غیر‌تعطیل شنبه تا چهارشنبه با شماره‌ : 02188326049 و یا 09195663606 با ما تماس بگیرید.

همچنین امکان دریافت مشاوره آنلاین حقوقی و دریافت برخی خدمات حقوقی از طریق پیوند زیر برای شما فراهم می‌باشد.